Lundi 15 juillet 2013

Réforme applicable au 1er Mars 2012

Une nouvelle réforme du Code de l’Urbanisme est applicable depuis le 1er Mars 2012.

Elle concerne la fiscalité de l’urbanisme, le régime des autorisations d’urbanisme et la mise en place d’une surface de plancher et d’emprise au sol pour le calcul des surfaces.

La Fiscalité de l’Urbanisme

L’article 28 de la loi de finances rectificative n°2010-1658 du 29/12/2010 crée un nouveau régime de fiscalité de l’urbanisme, en instaurant :

  • LA TAXE D’AMENAGEMENT (TA) (articles L.331-1 à L.331-34 du code de l’urbanisme)
  • LE VERSEMENT POUR SOUS DENSITE (VSD) (articles L.331-35 à L. 331-46 du code de l’urbanisme)

Réforme de la Taxe d’Aménagement

Depuis le 1er mars 2012, elle remplace :

  • La Taxe Locale d’Equipement (TLE),
  • La Taxe Départementale pour les Espaces Naturels Sensibles (TDENS),
  • La Taxe pour le financement des Conseils en Architecture, en Urbanisme et en Environnement (TDCAUE),
  • La Participation pour Aménagement d’Ensemble (dans le cadre d’un PAE).

La Taxe d’Aménagement est applicable à tout dossier de demande d’autorisations d’urbanisme, c’est à dire :

  • Aux opérations soumises à permis de construire ou déclaration préalable (constructions, reconstructions et agrandissements).
  • Aux installations ou aménagements soumis à permis d’aménager ou
    Déclaration Préalable :
    • emplacements de tentes, caravanes,
    • résidences mobiles
    • emplacement d’HLL
    • piscine
    • panneaux photovoltaïques au sol
    • éoliennes d’une hauteur > à 12m
    • emplacements de stationnement (non compris dans la surface de
      construction)
  • Aux procès verbaux suite à infraction

Le Versement pour sous-densité

Cette taxe est facultative et ne peut être appliquée :

  • que dans les collectivités dotées d’un POS ou d’un PLU
  • que dans les zones U ou NA/AU et dans des secteurs déterminés par la collectivité
  • que pour les permis de construire d’une construction nouvelle, dès lors que sa densité est inférieure au seuil minimal de densité.

La Surface de Plancher

Depuis le 1er Mars 2012, la surface de plancher remplace la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette).
La surface de plancher devient donc la surface de référence pour l’évaluation des droits à construire dans le cadre de votre projet de construction ou d’extension.

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert sous hauteur de plafond supérieure à 1.80 mètre.
Cette surface est calculée à partir du nu intérieur des façades, l’épaisseur des murs extérieurs n’étant pas comptabilisée.
Si votre projet comporte des techniques d’isolation thermique extérieures telles que les murs épais ou les doubles parois, les surfaces de
construction ainsi créées ne diminuent pas vos droits à construire.
Cette nouvelle surface constructible répond donc à l’exigence de performance énergétique des constructions posée par le Grenelle Environnement.
Elle est aussi, pour cette raison, inférieure à la SHON.

A la superficie de votre future construction ainsi déterminée, doivent être éventuellement déduites les surfaces occupées par :

  • les embrasures des portes et des fenêtres
  • les cages d’escaliers et d’ascenseurs
  • les aires de stationnement
  • les caves et les celliers en habitat collectif
  • les combles non aménageables
  • les locaux techniques des bâtiments d’activité ou d’habitation collectif
  • les circulations intérieures pour l’habitat collectif (déduction forfaire de 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation).

L’Emprise au Sol

L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, à l’exception des éléments de modénature* tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien.

Une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant du bassin d’une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention.

En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.

En ce qui concerne les terrasses de plain pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale.

Plus précisément :

  • la surface au sol du rez-de-chaussée d’une construction
  • les surfaces non closes au RDC mais dont la projection au sol est possible : porche ou terrasse surélevés ou couverts par un toit soutenu par des poteaux. La surélévation doit être suffisante (terrasse sur pilotis par exemple ou porche accessible avec plusieurs marches d’escalier) et sur fondations importantes,
  • les débords de toit portés par des poteaux (les simples débords de toit traditionnels sur le pourtour d’une maison ne sont pas comptés dans l’emprise au sol),
  • les rampes d’accès extérieures,
  • les bassins de piscine (couverte ou non, intérieure ou extérieure) ou de rétention d’eau,
  • un abri à voiture ouvert mais couvert par une toiture supportée par des poteaux ou des murs. Bien-sûr, un garage fermé indépendant de la maison fait partie de l’emprise au sol,
  • un abri à jardin, un atelier indépendant … qu’il soient clos et couverts ou similaires à l’abri à voitures ci-dessus
  • un abri à poubelles dans le même cas que l’abri à voiture
  • un balcon ou une terrasse en étage en surplomb du RDC
  • tous les volumes en porte-à-faux au-dessus du RDC (un étage décalé, par exemple)

Recours à un Architecte

Le décret n°2012-677 du 7 mai 2012 « relatif à une des dispenses de recours à un architecte » est entré en vigueur le 8 mai 2012.

Il modifie l’article R.431-2 du code de l’urbanisme afin d’affiner la définition de l’emprise au sol servant de référence pour la détermination du champ du recours obligatoire à l’architecte, en cas de demande de permis de construire portant sur une construction à usage autre qu’agricole déposée par des personnes physiques ou des exploitations agricoles à responsabilité limitée (EARL) à associé unique construisant pour elles-mêmes.

Les demandeurs concernés sont désormais tenus de recourir à un architecte dés lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la seule partie de la construction constitutive de surface de plancher excède 170 m² (Cf. partie représentée en orange dans le croquis ci-contre). Les garages et les constructions non closes ne sont de ce fait plus pris en compte.

Permis de Construire ou Déclaration Préalable ?

Votre projet est soumis à un permis de construire dès lors que son emprise au sol ou sa surface de plancher est supérieure à 20 m².

Si l’emprise au sol ou la surface de plancher de la construction est comprise entre 5 m² et 20 m², vous aurez simplement à déposer une déclaration préalable.

Enfin, si l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures à 5 m², votre projet sera dispensé de formalité.

Dans les zones urbaines du Plan Local d’Urbanisme ou (POS), une simple déclaration préalable est requise pour tous projets d’extension d’une construction existante créant une emprise au sol ou de surface de plancher comprise entre 20 m² et 40 m² inclus à la condition que la construction totale après travaux ait une emprise au sol et une surface de plancher totale inférieure à 170 m² chacune et que le bien se situe en zone U du POS.

Régime des Autorisations d’Urbanisme

Cela concerne :

  • la simplification de l’acte de construire (élargissement du champ des projets dispensés de formalités et de l’allègement du dossier de déclaration préalable pour des travaux non visibles depuis l’espace public),
  • clarification du régime des petites divisions foncières en vue de bâtir, qui sont des lotissements ne nécessitant pas de travaux.
    Celui des lotissements soumis à permis d’aménager s’assouplit pour les professionnels de manière à accélérer le montage des projets immobiliers : délivrance des permis de construire plus rapide et possibilités nouvelles de découpage des lots.
  • la simplification du montage des projets complexes d’établissements recevant du public.

Le Lotissement

Constitue un lotissement

Article L.442-1 du code de l’urbanisme :

  • « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

En application de cette définition, un lotissement est une division foncière qui répond aux critères suivants :

  • Critère spatial : division d’une ou plusieurs unités foncières. Dès lors qu’il n’y a pas de division du sol, il n’y a pas de division foncière. Par conséquent, les divisions en volume échappent à la réglementation lotissement).
    L’unité foncière se définit comme un « îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».
    Il est également possible de déposer une demande de lotissement sur des unités foncières appartenant à des propriétaires différents dès lors qu’elles sont contiguës. Par contre, contrairement à une ZAC un lotissements ne peut être multi-sites.
  • Critère juridique : division en propriété (partage successoral), ou en jouissance (bail en vue de construire, accord du propriétaire…).
    La division en propriété correspond à un transfert de propriété du sol avec tous les attributs du droit de propriété et notamment le droit de construire. _ Dans le cadre d’une division en jouissance, il doit y avoir pour que celle ci constitue un lotissement l’attribution d’un droit de construire. Sans transfert d’un droit à construire la division ne constitue pas un lotissement ( CE 7 mars 2008 n°296287 « Commune de Mareil le Guyon »)
  • Critère intentionnel : division pour détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis, quelle que soit la nature du bâtiment (habitations, bâtiments agricoles…).
    Ainsi, quand une division foncière n’est pas réalisée dans cet objectif, elle n’est pas soumise à la réglementation régissant les lotissements.

Il est désormais explicitement prévu qu’il y a lotissement dès le 1er lot et la suppression de la prise en compte des divisions antérieures (article L. 442-1 CU).

S’agissant du contrôle administratif opéré sur les lotissements, l’apport principal concerne les champs d’application respectifs du permis d’aménager et de la déclaration préalable.
Seuls seront soumis à déclaration préalable les lotissements dépourvus de travaux, à savoir « la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement » (article R. 421-2 CU).

Le permis d’aménager

L’article R.421-19 du code de l’urbanisme indique :

  • « Doivent être précédés d’un permis d’aménager, les lotissements :
    qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ; ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé. »

La déclaration préalable

Tous les lotissements qui ne sont pas soumis au permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable (article R.421-23 du code de l’urbanisme).

Ainsi, un lotissement est soumis à simple déclaration préalable quel que soit le nombre de lots dès lors qu’il n’y a pas création ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement et que l’on ne se trouve pas dans un site classé ou sauvegardé.

Enfin, il est désormais possible de régulariser un lotissement qui aurait du faire l’objet d’une déclaration préalable à l’occasion du permis de construire (article R. 442-2 CU).

A noter également, un meilleur encadrement de la délivrance des autorisations de construire dans les lotissements autorisés (article R. 442-18 CU) ainsi que la possibilité nouvelle, sous conditions et dans les lotissements autorisés, de subdiviser un lot sans avoir à recourir à la procédure de modification du lotissement (article R. 442-21 CU).

Enfin, le lotissement déclaré permet désormais, au même titre que le lotissement autorisé, de définir le périmètre de l’opération ou encore de bénéficier de la stabilisation du droit des sols pendant 5 ans (article L. 442-14 CU).

TEXTESGLEMENTAIRES :

Code de l’Urbanisme

Réforme de la Surface de Plancher

En savoir plus sur les lotissements